港股A股地产板块大跌源头：杭州开发商促销

龙飞

弦响，鸟落。2月下旬，国内楼市不断有降价声音传出。去年尚且供不应求，一夜间仿佛180度逆转。究竟是惊弓之鸟，还是熊市初临？向来风光无限的国内楼市，又何以走到这一步？

杭州第一降

2月24日，A股市场9只个股跌停，均为二三线地产股；同一时间，6只香港上市的内地房产股也下挫7%以上。2月25日，A股市场有10只地产股跌停，保利、招商、金地等一线龙头地产股均下跌近8%。是日，九成地产股下跌，地产板块暴跌5.21%，成交额较前一交易日放大五成。

令A股、港股地产板块暴跌者，源于杭州两个未上市房企的促销活动。首先降价的楼盘是德信·北海公园，2月18日，该盘宣布以15800元/平方米的价格清盘，比之前售价下降近3000元/平方米，这次降价也包括了最后推出的楼王。两天后距离该盘不远的天鸿·香榭里接过了降价的旗帜，此项目在原先均价17200元/平方米的基础上，以起价11800元/平方米、均价13800元/平方米的价格开售。

项目处于尾盘阶段，朝向、户型均非佳品，因此干脆降价回笼资金，开发商德信集团常务副总裁费忠敏如是道。在上述楼盘降价的同一天，德信集团又在杭州城东拿下了一块14万平方米的住宅地。“城北降价，城东拿地”，其表示“依然看好杭州市场”。

开发商的官方回复显然有所保留，因为国内新盘降价从来都不是简单的事情。就在天鸿·香榭里宣布降价后不到24小时，近百名该盘业主包围了售楼部，拉横幅、砸沙盘。要求开发商赔偿早期业主的损失，显然这对开发商的品牌影响不小。

而对房价敏感的“房闹”事件，甚至已经延伸到尚未正式降价的项目。2月23日万科杭州项目，北宸之光也迎来了一众旧业主维权。实际上该楼盘二期要到三月中旬才开盘，但“维权”行动已经提前到来。据了解，该项目二期“吹风价”是1.3万元/平方米，比此前的均价下降近3000元/平方米。最后开发商同意为旧业主的住宅提升质量，包括安装太阳能热水器等附加条件。如此看来，开发商的降价似乎已是势在必行。

据了解，杭州的降价潮已经延伸到整个城北区域。截至2月26日，该区域除了上述三个项目，在售的5个楼盘的开发商报价，均有每平方米2000元~3000元的折让。

去化率普遍减弱

杭州的故事并非孤例。据统计，常州、宁波、天津等城市均有或明或暗地打折销售。但在一些业内人士眼中，这只是个别供求失衡城市的个别案例，不具有全国性。易居中国总裁周忻就在其实名微博上表示，这只是“房企年初先跑量求稳，以及城市供求关系”的正常反应。

平安证券认为，此次杭州降价的楼盘大多集中在拱墅区。该区域库存达到1.06万套，去化时间(即某地区楼盘开盘到销售结束时间)达17.6个月。如果考虑区域去年土地供应达到218万平方米，同比增长184%，未来潜在的供应较大。同样杭州市区的库存量也达到11.3万套，如果按照过去3个月平均销售面积计算，去化时间为15.6个月，处于相对较高的位置。

如果这只是杭州的特殊案例，全国的基本情况又如何呢？保利地产广东公司董事长余英是“铁涨派”，其公开表示：“2014年上半年是投资买房最佳时机”，其理由是，今年新拍土地的楼面地价基本和正在销售的房价持平，这些地王的房子最快年底才能入市，到时房价肯定会翻番。而2013年前拿地的成本比今年低一半到三分之一，这批货上涨不多，预计下半年尾盘会上涨接轨2015年新房价格。

但从世联地产获得的监测看，情况却不容乐观。10大重点城市的数据显示，库存情况从11月底不断增加。截至今年1月底，10大城市商品房待售面积为8337.22万平方米，比去年11月底增加了317.43万平方米，去化时间由11月底的9.41个月攀升到10.87个月。其中一线城市存销比由6.82个月攀升到7.97个月，二线城市则由11.8个月攀升到13.28个月。

同时，库存增加的速度非常快。以率先降价的杭州为例，去年年底，该市去化周期达到9.8个月，到今年1月份骤然上升到13.3个月。从全国的角度看，杭州并非去化周期最长的城市，在CRIC研究中心的数据显示，截至1月底长春的去库存化周期也达到15.9个月。一方面源于供应量的增加，另一方面则是销售情况的停滞。

房子卖不动？

今年1月北京商品住宅共成交6908套，比去年同期下降44%，是近9年来1月销量的第二低。不过由于北京1月的供应增加也不高，这也使得北京的库存情况变化并不大。

但广州的情况却有所不同，2013年广州楼市的库存消化周期长期徘徊在6个半月左右，楼市供不应求。但到了今年年初，消化周期上升到9个月左右，到了2月底更是上升到10个月左右的水平。

同样，上海的数据也显示截至2月上旬，全市共有32个项目入市，克尔瑞预计供应面积为92.9万平方米，是去年同期供应量的2.6倍。但今年14个入市纯新盘中，11个楼盘的去化率不足三成。

对于今年开年的销售不顺，大部分业内人士均认为是季节性因素。有分析认为今年的供应增加有限，去化率居高不下的情况不会长期出现。瑞银证券的研究报告显示：“2013年新开工面积仅增长14%，我们认为不足以使供需区域平衡或偏紧的局面在短期内出现逆转。”其判断降价销售现象不会蔓延至整个一二线城市。

问题是，房子卖不动的现象会持续多久？“今年国内继续实施宽松货币政策的可能性已经非常小，”亚银国际的首席分析师李大伟表示，这些年超发的货币已经带来一系列的负面影响，“近期央行一系列的正回购，显示管理层不扩大市场货币投放的决心。”其表示，这会让银行惜贷的情况加剧，也进一步抑制购房需求。

其实自去年银行闹“钱荒”以来，个人房贷一直处于持续收紧的状态中。“现在银行做的保本理财产品，给投资者的回报率已经达到6.2%，而个人按揭贷款按基准利率算才6.55%。”一股份制商业银行的分行行长向《中国经营报》记者表示，如果再加上各种成本，个人房贷可获收益已经非常低，因此在额度紧张的情况下，银行放房贷的动力不足。

而银行不惜高息揽储，也一步步推高房贷利率。2月下旬，记者电话调查了8家广深两地的商业银行，首套房房贷利率已经普遍上浮到10%以上，部分银行的首套房利率更上浮至20%，这无疑进一步增加了购房者的资金成本。

销量下跌15%是触发点

“购房者的购房需求还是很强烈，杭州两个项目降价之后去化率一周不到就达到了八成。”在杭州有项目的某上市地产商销售总监向记者表示，他认为购房需求不成问题，他们也会密切关注市场，“去化率肯定是今年最重要的数据”。

另一方面，该销售总监认为大型开发商的资金链并不紧张，“这些年销售情况不错，我们手头的现金是近5年最多的”，而近期一直传言收紧的开发贷“并未出现，一切如常”。上海易居房地产研究院发布的研究报告显示，2013年上半年房企的资金状况，是自2010年以来首次步入宽松区间。

销售势头良好使多数房企手上的现金变得宽裕起来。保利地产2013年半年报显示，其上半年货币资金为351.5亿元，同比增长39.6%；招商地产同期货币资金为234.5亿元，同比增长30.7%；金科股份去年上半年货币资金为109.4亿元，同比增长36.4%。而去年上半年十大标杆房企的国内外融资额超过495.6亿元，同比增长75.6%。

对于2014年开发商的资金链，分析师似乎态度乐观。申银万国证券认为，预计2014年整体资金余缺将略差于2013年，全年行业资金流入10万亿元，刚性流出7.6万亿元，行业资金余缺2.3万亿元，较2013年的2.5万亿元低6.8%，但仍处于历史较高位，与2009年和2010年相当，并远高于2011年及2012年1万亿元左右的水平。

而申银万国测算，即使银行不再新增开发贷款，在信贷增速为零增长的极端情况下，2014年会遇到资金余缺的拐点，行业销售额要下降15%以上。而该机构预测2014年房地产销售额会增长17%，所以其结论是“发生资金拐点的可能性甚低”。